W poprzednim artykule pod tytułem “Jak bezpiecznie wynająć własny dom lub mieszkanie?” opisałem ile tak naprawdę praw do wynajmowanej nieruchomości ma właściciel. Polecam przeczytanie tego artykułu w całości przed kontynuowaniem czytania aktualnego wątku gdyż zawiera on ważne informacje, które są podstawą do rozważań poczynionych dalej.

Jeżeli jesteś właścicielem wynajmowanej nieruchomości i spotkało cię to nieszczęście, że lokator nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, to masz bardzo poważny problem. Problem ten wynika z konstrukcji polskiego prawa, które tylko w znikomym stopniu chroni właściciela nieruchomości. Źródłem uregulowań jest przede wszystkim Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Szczegóły opisałem w wymienionym wyżej artykule.

Jeżeli problem z niesolidnym najemcą już zaistniał i właściciel chce go rozwiązać zgodnie z literą prawa, to powinien zgłosić się do prawnika, który będzie nadzorował procedurę. Prawnik pobierze opłatę za zastępstwo procesowe, w zależności od poziomu skomplikowania sprawy 1500-3000 zł oraz około 200 zł za każdą rozprawę. Czas potrzebny prawnikowi do zakończenia sprawy, to nawet 12 miesięcy przy założeniu, że lokatorzy będą temat przeciągać i nie będzie im po drodze współpracować z wymiarem sprawiedliwości. Jeżeli po tym czasie zapadnie wyrok korzystny dla właściciela nieruchomości, to sprawa trafi do komornika, który również ma swoje rozwlekłe terminy. W międzyczasie właściciel musi zorganizować lokal zastępczy dla niesolidnych lokatorów, do którego nastąpi eksmisja. Następnie trzeba będzie “zatrudnić” komornika, który społecznie nie pracuje i za swoją pracę pobiera opłatę w wysokości 40% średniego wynagrodzenia (czyli około 1400 zł) za opróżnienie każdej izby w lokalu:

Zastosowanie będzie miał przepis art. 51 ust.  1 pkt 3  ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.  o komornikach sądowych i egzekucji (tekst jednolity: Dz.U. z 2011 nr 231 poz. 1376 ze zm.) Stosownie do tego przepisu, za opróżnienie lokalu z rzeczy lub osób opłata stała wynosi 40% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego, z tym że odrębną opłatę pobiera się od każdej izby. Zgodnie zaś z art. 51 ust. 2 ustawy, przy opróżnianiu lokali mieszkalnych nie pobiera się odrębnej opłaty od pomieszczeń stanowiących: przedpokoje, alkowy, korytarze, werandy, łazienki, spiżarnie, loggie i podobnych.

Przykładowo, za opróżnienie mieszkania składającego się z 4 izb (3 pokoje i kuchnia) komornik zażąda opłaty w wysokości 5400 zł, plus koszty związane z asystą policji, wynajęciem ekipy od przeprowadzek, ślusarza itp. Razem około 8000 zł. Po wykonaniu eksmisji można oczywiście egzekwować poniesione koszty od eksmitowanego. Może jednak okazać się, że egzekucja tych kosztów będzie nieskuteczna, np. jeżeli dłużnik nie pracuje i nie ma żadnego majątku, który mógłby podlegać zajęciu. Do kosztów ponoszonych przez właściciela należy oczywiście dodać straty wynikające z  niezapłaconego czynszu za najem przez okres około 2 lat. Zatem pozbycie się niesolidnego lokatora zgodnie z polskim prawem, to realny koszt dla właściciela sięgający kilkudziesięciu tysięcy złotych!

Czy warto decydować się na drogę sądową w sytuacji gdy lokator nie chce wydać nieruchomości? Zgodnie z polskim prawem tylko komornik ma prawo do przeprowadzenia eksmisji lokatora z nieruchomości i to wyłącznie po ogłoszeniu prawomocnego wyroku sądowego. Wszelkie działania, które właściciel będzie podejmował poza plecami sądu i komornika są niezgodne z prawem. Należy więc zapomnieć o wynajmowaniu ekipy, która siłą wyprowadzi lokatorów (i tutaj uwaga – nawet dzikich lokatorów, którzy wtargnęli do nieruchomości bez umowy najmu i nie chcą jej opuścić). Zgodnie z prawem nawet w takim przypadku, aby odzyskać nieruchomość, należy przejść skomplikowaną procedurę opisaną wyżej i ponieść wysokie koszty.

Policja do sprawy się nie wtrąca. Niektórzy właściciele mając w ręku skutecznie wypowiedzianą umowę najmu wzywają na spotkanie z lokatorem policję aby ta pouczyła go o konieczności opuszczenia lokalu, lub nawet pomogła wyprowadzić lokatora siłą. Należy pamiętać, że policja w takim przypadku nie podejmie żadnych działań! Nie ma najmniejszego sensu prosić policję o asystę, gdyż funkcjonariusze po przybyciu będą chcieli wyłącznie załagodzić sytuację i pouczą strony, że chętnie pomogą, ale wyłącznie komornikowi.

Kwestie dotyczące pomocy policji i straży gminnej zostały szerzej opisane w unikatowym tekście opisującym eksmisję rodziny z dwójką dzieci. Materiał jest dostępny na końcu tego artykułu. Znajdziesz tam również film prezentujący próbę wejścia na teren bezumownie zajmowanej nieruchomości.

W przypadku zaistnienia problematycznej sytuacji, z której nie ma łatwego wyjścia należy szybko zacząć działać. Terminy są w tym wypadku kluczowe. Właściciel powinien myśleć przede wszystkim o tym żeby ograniczyć straty. Pierwszym krokiem, który musi być wykonany w chwili pojawienia się problemu, to szybkie wypowiedzenie umowy najmu. Polecam w tej sprawie kontakt z prawnikiem, który przygotuje niezbędne dokumenty i będzie nadzorował operację włącznie z pilnowaniem terminów i wysyłaniem korespondencji. Wymieniona wyżej Ustawa jasno określa terminy i procedurę zgodnie z którymi można wypowiedzieć umowę najmu. Popełnione błędy mogą skutkować stratą czasu (nawet kilku miesięcy) gdyż procedurę trzeba będzie powtórzyć.

Wypowiedzenie umowy może trwać do 3 miesięcy. W tym czasie właściciel powinien prowadzić negocjacje z najemcą, których celem jest nakłonienie go do polubownego załatwienia sprawy. Nastawienie najemcy do rozmów da jasny sygnał czy jest on zainteresowany ugodowym rozwiązaniem problemu, czy będzie dążył do obstrukcji z zamiarem zajęcie nieruchomości przez maksymalnie długi czas bez względu na konsekwencje. Jeżeli rozmowy nie przyniosą efektu ostatnim etapem negocjacji powinna być ugoda zaproponowana przez właściciela, w której anuluje on dług najemcy wynikający z umowy najmu i jeżeli będzie to konieczne, – nawet zapłacenie lokatorowi określonej sumy za zwolnienie lokalu! Tego typu ugoda podpisana w formie aktu notarialnego powinna określać warunki zwolnienia lokalu w wyznaczonym czasie w zamian za skreślenie długu i przyjęcie przez najemcę kwoty pieniężnej. Dodatkowo lokator winien w odrębnym akcie notarialnym poddać się egzekucji z tytułu wydania nieruchomości, (tylko jeżeli etap ten został pominięty podczas podpisywania umowy najmu o czym pisałem w artykule “Jak bezpiecznie wynająć własny dom lub mieszkanie?”). Ugoda połączona ze zniesieniem długu może być zastosowana tylko w przypadku gdy sytuacja jest ostateczna a stan finansowy lokatora nie rokuje na odzyskanie należności. W tej sytuacji, właściciel płacąc lokatorowi daje mu możliwość “zapomnienia o sprawie” i znalezienia nowego lokalu. W razie odrzucenia propozycji ugody, lokator narazi się na eksmisję komorniczą i konieczność poniesienia związanych z nią kosztów. Rozpatrując ten sposób zakończenia sprawy należy kierować się racjonalną kalkulacją i mieć na uwadze, że każde szybkie i polubowne załatwienie problemu jest znacznie tańsze niż wielomiesięczne przeciąganie sprawy oparte na procesie sądowym.

Z chwilą skutecznego wypowiedzenia umowy najmu i jednocześnie bezskuteczną próbą odebrania nieruchomości od lokatora, właściciel w celu ograniczenia dalszych strat powinien bezzwłocznie wypowiedzieć umowy na dostawę mediów do nieruchomości. Jednocześnie właściciel składa zastrzeżenie u dostawców mediów informując, że lokator od dnia określonego w zastrzeżeniu nie posiada tytułu prawnego do lokalu i właściciel nie zezwala na podpisanie umowy na dostawę mediów przez tę osobę. Zastrzeżenie jest ważnym krokiem gdyż lokator posiadając umowę najmu ma zawsze możliwość przepisania umów na dostawę mediów na siebie wypowiadając jednocześnie umowy podpisane przez właściciela. Sprawę z mediami w wynajmowanym lokalu opisałem dokładnie w artykule pod tytułem “Jak bezpiecznie wynająć własny dom lub mieszkanie?”, który przytaczałem wcześniej. Odcięcie lokatora od mediów, ale dopiero po skutecznym wypowiedzeniu umowy, jest w wielu przypadkach wystarczającym czynnikiem mobilizującym najemcę do opuszczenia nieruchomości. W swojej karierze spotkałem tylko jednego lokatora, który pomimo odcięcia prądu przesiedział w nieruchomości jeszcze kilka miesięcy.

Co zrobić gdy powyższe etapy zawiodą i lokator nadal odmawia wydania nieruchomości?

W tej sytuacji niektórzy właściciele przeprowadzają działania niestandardowe. Należy jednak pamiętać, że tylko komornik na podstawie prawomocnego wyroku sądowego ma prawo do przeprowadzenia eksmisji. Wszystkie działania podejmowane na własną rękę są niezgodne z prawem i nieetyczne.

Ciekawym tematem wokół którego, zwłaszcza na forach internetowych narosło wiele legend jest scenariusz polegający na przeprowadzeniu remontu wynajmowanej nieruchomości przez właściciela i utrudnieniu w ten sposób lokatorowi korzystania z nieruchomości. Opiszę jak wyglądało wdrożenie tego scenarusza w praktyce przez właściciela wynajmującego dom zamieszkiwany przez lokatora, który odmawiał jego wydania. Przed podjęciem prac związanych z remontem właściciel przeprowadził bezskutecznie wszystkie procedury opisane wcześniej. Ponieważ po terenie nieruchomości biegały dwa psy należące do lokatora, właściciel musiał w pierwszej kolejności zdecydować o sposobie zneutralizowania tego zagrożenia. Plan polegał na zdemontowaniu płotu od strony ulicy (zakres prac został wcześniej zgłoszony w odpowiednim urzędzie). Demontaż płotu wymusił na lokatorze trzymanie psów w środku domu lub uwiązanie ich na terenie nieruchomości. W chwili gdyby psy zostały swobodnie puszczone stwarzając zagrożenie dla ludzi spacerujących ulicą, miała być powiadomiona straż miejska, która za pośrednictwem hycla psy by odłowiła. W kolejnym kroku ekipa remontowa mając swobodny dostęp do budynku rozpoczęła modernizację stolarki drzwiowej i okiennej, rozpoczynając od usunięcia starego materiału i przygotowania otworów do montażu nowych elementów. Prace trwały kilka godzin. W tym czasie budowlańcy usunęli wszystkie okna, operując wyłącznie z zewnątrz budynku. Drzwi wejściowe do budynku pozostały na miejscu, dlatego że lokator wymienił wcześniej zamek a ich konstrukcja nie pozwalała na ich łatwe usunięcie. “Remont” przeprowadzany był w okresie jesiennym, kiedy aura nie zapewniała lokatorowi wystarczającego komfortu zamieszkiwania w budynku bez okien. Ostatecznie kłopotliwy lokator porzucił nieruchomość po około 10 dniach.

Inna próba przeprowadzenia remontu przez właściciela wynajmowanego budynku została opisana w artykule dostępnym na końcu tego tekstu. Zobaczysz tam również film prezentujący próbę wejścia na teren bezumownie zajmowanej nieruchomości.

Ciekawą strategię eksmitowania niesolidnych lokatorów ma pewien właściciel, który posiada pod Poznaniem tanie mieszkania na wynajem, w specjalnie przystosowanych starych budynkach przemysłowych. W chwili gdy następuje nieskuteczna próba odbioru lokalu od najemcy, właściciel w ciągu kilku godzin wysyła ekipę, która demontuje drzwi wejściowe do lokalu (każdy lokal posiada wejście z zewnątrz budynku). Drzwi zaprojektowane są w ten sposób, że ich demontaż zabiera sprawnie działającej grupie krótką chwilę. Z informacji jakie uzykałem od wspomnianego właściciela, lokator, który po usunięciu drzwi najdłużej zajmował lokal “wytrzymał” około tygodnia.

Na koniec rozważę najbardziej radykalny scenariusz, w którym właściciel wraz z “profesjonalną ekipą od przeprowadzek” decyduje się wejść do lokalu podczas nieobecności najemcy celem wystawienia rzeczy lokatora poza lokal. Jest to oczywiście czynność niezgodna z prawem i zdecydowanie odradzam tego typu działanie gdyż może ono skutkować otwarciem przez lokatora sprawy cywilnej przeciwko właścicielowi lub nawet oskarżeniem o kradzież rzeczy osobistych. Przed podjęciem takiego działania właściciel zawsze ocenia, czy lokator, który zajmuje lokal będzie chętny i czy będzie w ogóle w stanie wynająć prawnika, który poprowadzi w jego imieniu sprawę cywilną. Mając zresztą skutecznie wypowiedzianą umowę najmu, po przeprowadzonej akcji właściciel najczęściej twierdzi, że lokator wcześniej zdał mu już lokal, a brygada która “aktualnie zamieszkuje nieruchomość” przedstawia ważną umowę najmu. Niewątpliwym plusem tego scenariusza jest szybkie odwrócenie ról. Od tej chwili to lokator ma problem z brakiem lokalu i to na jego głowę spada konieczność udowodnienia prawa do jego zamieszkiwania.

Zobacz unikatowy materiał!

Artykuł opisujący zakończoną sukcesem eksmisję lokatorów (rodzina z dwójką dzieci) z domu jednorodzinnego. Eksmisja została przeprowadzona przez właściciela nieruchomości, przy pomocy prawników i doświadczonych pośredników w obrocie nieruchomościami. Budynek został zwolniony po ponad rocznym okresie nakłaniania najemców do jego opuszczenia. W tym czasie właściciel prowadził negocjacje z lokatorami, podejmował działania w celu utrudnienia życia najemcom, oraz wdrożył równoległe procedury prawne zmierzające do pozytywnego zakończenia sprawy. W artykule dostępny jest unikatowy film prezentujący bezskuteczne próby wejścia właściciela na teren zajmowanej nieruchomości.

Artykuł jest materiałem płatnym. Cena dostępu wynosi 4.98 PLN (płatność w systemie dotpay).

Kup kod dostępu do artykułu: Kup kod I wprowadź kod poniżej: Wyślij

Płatny artykuł zawiera:

• Dokładny opis eksmisji niesolidnych lokatorów zajmujących budynek jednorodzinny. Dowiesz się jak “powstały problemy” skutkujące niepłaceniem czynszu oraz w dalszej części – bezumownym zajmowaniem nieruchomości, a także – dowiesz się jakie były kolejne etapy postępowania właściciela.
• Kroki podjęte przez właściciela nieruchomości zmierzające do usunięcia lokatorów, to m.in.:
  • procedura odcięcia mediów. (pisma są dostępne do pobrania);
  • prośba do Straży Gminnej, oraz jej odpowiedź, o udzielenie asysty przy wejściu na teren nieruchomości na podstawie art. 10 punkt 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów  celem przeprowadzenia koniecznych prac remontowych. (pisma są dostępne).
  • wezwanie do zapłaty wystosowane przez kancelarię prawną (pismo dostępne).
  • wypowiedzenie umowy najmu (pismo dostępne).
  • propozycja ugody przygotowana przez właściciela nieruchomości dla najemców (pismo dostępne).
  • ugoda w formie aktu notarialnego oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji przez lokatorów (pisma dostępne).
• Unikatowy film prezentujący bezskuteczne próby wejścia właściciela na teren zajmowanej nieruchomości w celu przeprowadzenia prac remontowych w budynku.
• Wszystkie dostępne pisma oraz materiał video nie zawierają danych osobowych stron postępowania. Daty i miejsca podane w artykule i w pismach zostały zmienione lub usunięte w celu ochrony danych osobowych najemców oraz właściciela nieruchomości.

Autorem wpisu jest: Krzysztof Małecki
Doświadczony pośrednik w obrocie nieruchomościami
Odpowiadam za rzetelność informacji zgromadzonych w tym artykule!
Ostatnia aktualizacja dnia 12.07.2016. (Kontakt do mnie)