Jeżeli posiadasz dom lub mieszkanie, albo jedno z nich planujesz dopiero nabyć z myślą o przeznaczeniu inwestycji pod wynajem, to najpierw zacznij od przeczytania:

Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zatem: zapisy Ustawy nie dotyczą ciebie jeżeli:

• przeznaczasz nieruchomość pod wynajem na działalność firmie,
• przeznaczasz nieruchomość pod wynajem firmie lub do zamieszkania, a stroną umowy pod pozycją najemca jest osoba prawna. Pamiętaj, że osoba prawna nie posiada potrzeb mieszkaniowych nawet w przypadku gdy w nieruchomości będzie mieszkała osoba fizyczna (prezes zarządu lub pracownicy).

W powyższych przypadkach zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego a nie w/w Ustawy. W każdym innym przypadku, kiedy wynajmujesz lokal mieszkalny lub dom osobie fizycznej w celu spełnienia jej potrzeb mieszkaniowych zastosowanie mają zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli przeczytałeś powyższą Ustawę, to już wiesz, że ustawa chroni prawie wyłącznie najemcę (lokatora), pozostawiając bardzo niewiele praw właścicielowi. Podpisując umowę najmu lokalu mieszkalnego najemca lokalu staje się osobą uprawnioną także w stosunku do właściciela nieruchomości, choć z ograniczeniami wynikającymi z prawa cywilnego. Oznacza to, że jeżeli najemca przestanie ci płacić, lub nie będzie chciał cię wpuścić do lokalu, albo nawet przestanie z tobą rozmawiać, to masz problem. Zgodnie z prawem musisz przejść skomplikowaną procedurę sądową trwającą rok a czasem nawet 2 lata, a na końcu zapewnić lokatorowi lokal zastępczy tylko po to, żeby komornik mógł twojego lokatora skutecznie eksmitować. O tym ile tak naprawdę praw do swojej wynajmowanej nieruchomości ma właściciel najlepiej mówi art. 10 punkt 1 w/w Ustawy, który brzmi:

W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

Zdawać się może, że powyższy zapis umożliwia właścicielowi wejście do wynajmowanej nieruchomości w przypadku gdy lokator takiemu wejściu odmawia. Otóż nie! Powyższy zapis – jeden z nielicznych w Ustawie, który ma dawać prawa właścicielowi jest zapisem martwym. Zdarzyło się kiedyś, że lokator, który od wielu miesięcy miał wypowiedzianą umowę ze względu na zaległości w płatnościach czynszu jako powód niepłacenia podawał zły stan lokalu i m.in. przeciekający dach. Odmawiał on jednocześnie właścicielowi prawa do wejścia na teren nieruchomości i przeprowadzenia remontu. Jako osoba reprezentująca właściciela zgłosiłem w straży miejskiej oraz w odpowiednim komisariacie policji prośbę o asystę przy wejściu na teren nieruchomości powołując się na powyższy artykuł. Obie jednostki odmówiły asysty tłumacząc, że mogą udzielić jej wyłącznie komornikowi dokonującemu legalnej eksmisji. Ten przykład dobitnie pokazuje jak mało praw posiada właściciel wynajmowanej nieruchomości nawet w sytuacji gdy jego majątek jest zagrożony zniszczeniem.

Jak postępować aby bezpiecznie wynająć swój dom lub mieszkanie?

Najważniejsze to spokojnie i zgodnie z planem podejść do tematu. Jeżeli możliwe jest skorzystanie z pomocy doświadczonego pośrednika, to proponuję całkowicie zdać się na jego doświadczenie i rady. Najpierw jednak należy w sposób rozsądny ustalić kwotę czynszu za wynajmowaną nieruchomość. Jest to sprawa kluczowa! Kwota uzyskiwana z czynszu będzie po pierwsze określała zwrot z naszej inwestycji, ale ma też inne ważne zadanie, o którym napiszę za chwilę. Żeby prawidłowo ustalić kwotę czynszu najprościej jest porównać oferty za wynajem podobnych nieruchomości w naszej okolicy. Jest to jednak niezbyt miarodajny wyznacznik gdyż kwoty te rzadko odzwierciedlają stan faktyczny. Zauważyłem, że właściciele dość często ustalają wysoki czynsz a po dłuższym czasie kiedy mieszkanie lub dom nie znajdują najemcy są skłonni w rozmowach obniżać ofertę dosyć znacząco. Dobrym przelicznikiem, którego używam w moich kalkulacjach jest określenie wartości rynkowej nieruchomości i podzielenie jej przez 240 miesięcy, co da okres zwrotu z inwestycji w ciągu 20 lat. Dla rynku poznańskiego przelicznik ten sprawdza się dobrze.

Przykłady:

• wartość rynkowa domu 500 000 PLN podzielona przez 240 miesięcy da kwotę czynszu w wysokości 2083 PLN miesięcznie
• analogicznie mieszkanie o wartości rynkowej 300 000 PLN podzielonej przez 240 miesięcy da kwotę czynszu w wysokości 1250 PLN miesięcznie

Może się wydawać, że powyższe obliczenia dają niższą kwotę czynszu niż poczynione “obiektywne” obserwacje, jednak wytłumaczę za chwilę dlaczego warto ustalić niższy czynsz niż robi to konkurencja. Podam przykład domu szeregowego o powierzchni 140 m2 zlokalizowanego na nowym osiedlu w Skórzewie pod Poznaniem. Większość właścicieli, którzy po raz pierwszy wystawiają ofertę domu na wynajem na tym osiedlu startuje z pułapu wysokiej ceny np. 2900 PLN miesięcznie. Taki właściciel może oczywiście liczyć na szczęście, że uda mu się wynająć dom w takiej cenie dosyć szybko, ale lepiej będzie zdać się na statystykę i racjonalną kalkulację. Przykładowy dom wystawiony w cenie 2900 PLN będzie czekał na zmianę pierwszej decyzji właściciela o cenie przez okres 4 miesięcy, następnie właściciel obniży cenę do 2700 PLN, po kolejnych 2 miesiącach obniży znowu cenę do 2600 PLN i rozczarowany będzie czekał kolejne 2 miesiące aż trafi się klient, który podpisze umowę za 2400 PLN. Teraz pojawia się kolejny problem dla właściciela – przy takiej cenie, to najemca wybiera dom a właściciel go akceptuje, a powinno być odwrotnie!!! To właściciel bowiem musi bezpiecznie wynająć nieruchomość, gdyż to jego interes powinien być chroniony. Interes najemcy jest już chroniony z urzędu!! W ostatnich zdaniach jest kilka wykrzykników, jednak tylko dlatego, że kwestia ochrony interesu powinna być podkreślona!

Powtarzam pytanie: Co zatem należy zrobić aby właściciel mógł bezpiecznie wynająć dom lub mieszkanie?

Po pierwsze i najważniejsze właściciel powinien dać dobrą cenę. Dla powyższego przykładu domu szeregowego w Skórzewie jest to kwota 2200 PLN za czynsz najmu. Postawienie sprawy z czynszem w ten sposób daje właścicielowi szereg korzyści:

1. Właściciel wynajmuje dom w ciągu kilku pierwszych dni funkcjonowania oferty i nie traci pieniędzy czekając na najemcę przez kilka miesięcy,
2. Najemca wiedząc, że ma dobrą cenę nie będzie szukał innych ofert w trakcie okresu najmu gdyż nie będzie mu się to opłacało,
3. Utrzymując najemcę przez długi okres właściciel nie będzie ponosił strat w czynszu na przestojach powodowanych zmianą lokatorów,
4. Analogicznie do punktu 3 powyżej, właściciel nie będzie musiał płacić pośrednikowi prowizji za znajdowanie nowych lokatorów przynajmniej raz w roku oraz odmalowywać lub remontować lokal,
5. To właściciel a nie najemca będzie wybierał najlepszą ofertę dlatego, że lokatorzy skuszeni dobrą ceną będą tłumnie przychodzić i oglądać nieruchomość, oraz deklarować gotowość jej wynajęcia.

Jak wybrać lokatora spośród osób, które przychodzą oglądać nieruchomość?

Ponownie powtórzę: “Jeżeli możliwe jest skorzystanie z pomocy doświadczonego pośrednika, to proponuję całkowicie zdać się na jego doświadczenie i rady”.  Dobrą radą jest  rozmawiać na spotkaniu z ludźmi, którzy przyszli wynająć twój dom. Poinformuj ich, że dajesz sobie okres jednego tygodnia na podjęcie decyzji o wyborze lokatora spośród osób, które w tym czasie przyjdą oglądać nieruchomość. Skorzystaj z komfortu czasowego i zapytaj każdego, co sprowadza go do miasta, gdzie mieszkali dotychczas, co robią i z czego się utrzymują? Ostateczną decyzję i tak podejmiesz “na czuja”. Po jakimś czasie zauważysz, że łatwo rozpoznać osobę wiarygodną, taką która posiada dobre intencje. Zapytaj także, czy lokator podda się notarialnie poświadczonej egzekucji z tytułu wydania lokalu i płatności czynszu? (opiszę to później). Jest to bardzo dobry test. W mojej praktyce nie spotkałem lokatora, który mając dobre intencje nie zgodził się na to. Jeżeli dokonasz wyboru, to kolejnym etapem jest w taki sposób skonstruować umowę, żeby zrównoważyć ochronę twojego interesu, a nie faworyzowanego przez Ustawę – interesu najemcy.

Jak skonstruować umowę najmu żeby interes właściciela był dobrze chroniony?

Najważniejsze: wszystkie osoby dorosłe zamieszkujące w nieruchomości powinny być wpisane jako najemcy, co ułatwi egzekwowanie płatności w razie wystąpienia problemów.

Znowu najważniejsze: umowa powinna być podpisana wyłącznie na czas oznaczony – najem rozpoczyna się w dniu …. i kończy w dniu …. . Dzięki temu w razie wystąpienia problemów i konieczności wypowiadania umowy brane są pod uwagę terminy i ustalenia umowne a nie ustawowe.

Jeszcze ważniejsze: wpisz do umowy warunek, że lokator podda się egzekucji z tytułu płatności czynszu oraz wydania lokalu. Koszty notarialne poddania się egzekucji ponosi właściciel nieruchomości (około 600 zł), a posiadając egzekucję w razie wystąpienia problemów sprawa kierowana jest do sądu (z pominięciem rozprawy) aby ten nadał aktowi klauzulę wykonalności.  Lokator, który podpisze taki dokument nie będzie kombinował z płatnościami wiedząc, że w razie wystąpienia zaległości szybko odwiedzi go komornik.

Co z mediami? Przepisywać na lokatora czy zostawić sobie?

Obie sytuacje mają swoje plusy i minusy.

1. Właściciel zostawia media na siebie:

• + właściciel kontroluje czy lokator płaci regularnie
• + właściciel może odciąć lokatorowi media i zastrzec u dostawców, że nie zgadza się na podłączenie w razie wystąpienia problemów z najemcą
• – jeżeli lokator zrobi duże rachunki i nie zapłaci za media właściciel pozostaje z długiem

2. Właściciel przepisuje media na najemcę:

• + właściciel nie martwi się o rachunki za media, ewentualne długi nie przechodzą na niego
• – w razie wystąpienia problemów z najemcą właściciel nie może odciąć mediów i “zmusić” lokatora do opuszczenia nieruchomości

Najlepszy jest model mieszany: Wszystkie media przepisane na najemcę z wyjątkiem prądu. W swojej karierze spotkałem tylko jednego lokatora, który pomimo odcięcia prądu przesiedział w nieruchomości jeszcze kilka miesięcy (czytaj o tym w artykule: Jak przeprowadzić skuteczną eksmisję lokatora z wynajmowanej nieruchomości?). Pamiętaj także, że lokator ma zawsze prawo przepisać media na siebie obojętnie czy umowa najmu zezwala na to czy nie. Dostawcy tłumaczą się, że są od świadczenia usług i jeżeli ktokolwiek posiada tytuł prawny do nieruchomości (np. umowę najmu), może podpisać umowy z mediami wypowiadając jednocześnie umowy zawarte przez właściciela. Jeżeli więc lokator sprawia problemy i spodziewasz się, że sprawa nie zostanie łatwo rozwiązana pomimo wypowiedzianej wcześniej umowy najmu, od razu udaj się do dostawców mediów wypowiadając umowy i złóż zastrzeżenie w formie pisemnej, że nie zezwalasz na podpisanie umowy na media przez lokatora, gdyż od dnia takiego …., nie posiada on tytułu prawnego do nieruchomości.

Zobacz jedyny taki widok w Polsce! Wypoczywaj i zarabiaj kiedy chcesz:

Od powyższej zasady warto zrobić wyjątek. W starym budownictwie liczniki od mediów są często zainstalowane wewnątrz lokalu mieszkalnego (w przypadku domu – najczęściej w piwnicy). W takiej sytuacji rekomenduję aby wszystkie umowy na media zostały przepisane na najemcę. W sytuacji gdy właściciel nieruchomości pozostawi umowy na siebie a lokator przestanie płacić za wynajmowany lokal, to odcięcie mediów przez operatorów będzie niemożliwe. W najgorszym przypadku lokator będzie zamieszkiwał nieruchomość w ogóle za nią nie płacąc, a właściciel będzie zmuszony opłacać mu media gdyż technicznie nie będzie w stanie ich odciąć.

Bezpieczny wynajem – podsumowanie

Należy pamiętać, że wynajem nieruchomości w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osobom fizycznym może być niezwykle trudnym dla właściciela doświadczeniem w przypadku wystąpienia problemów. Najemcę bowiem chroni prawo! Do tematu wynajmowania nieruchomości właściciel powinien podchodzić poważnie i profesjonalnie.

Zapraszam do przeczytania moich kolejnych artykułów:

• Jak przeprowadzić skuteczną eksmisję lokatora z wynajmowanej nieruchomości?
• Czy właściciel powinien zatrzymać sobie klucz do wynajętego mieszkania?

Autorem wpisu jest: Krzysztof Małecki
Doświadczony pośrednik w obrocie nieruchomościami
Ostatnia aktualizacja dnia 18.08.2015