Jak ważny jest staranny wybór lokatora do wynajmowanego mieszkania lub domu pisałem w tekstach zamieszczonych wcześniej: Jak bezpiecznie wynająć własny dom lub mieszkanie? Oraz w artykule gdzie opisałem problem największego kalibru: Jak przeprowadzić skuteczną eksmisję z wynajmowanej nieruchomości?

W tym tekście opiszę najczęstsze problemy stwarzane przez lokatorów oraz podam trochę statystyk. Wszystko po to żeby pomóc osobom przeznaczającym nieruchomość pod wynajem prawidłowo oszacować opłacalność inwestycji.

Problem numer 1. Przedterminowe zrywanie umowy najmu zawartej na czas określony. Jest to częsty i dotkliwy problem dla właściciela nieruchomości i w większości przypadków wynika ze zbyt wysokiej kwoty ustalonej za czynsz najmu. Właściciel zazwyczaj bardzo się cieszy jeżeli znajdzie lokatora, który podpisze umowę najmu domu lub mieszkania z czynszem wyższym niż średnia przyjęta dla wybranej dzielnicy lub rejonu. Dlaczego cena powinna być niższa opisałem tutaj. W wielu przypadkach lokatorzy decydują o najmie nieruchomość “oczami” – lokal im się podoba, a ponadto jeżeli potrzebują czegoś na szybko, a w okolicy nie ma innych ciekawych ofert, to będą chcieli zawrzeć umowę i w czasie jej trwania poświęcą sporo czasu na monitorowanie rynku, i błyskawiczne przeskoczenie w inne miejsce, jeżeli nadarzy się okazja. Właściciel traci na tym potrójnie.

• Lokator może zerwać najem w niekorzystnym momencie (poza sezonem) i nieruchomość będzie czekała kilka miesięcy na kolejnego najemcę,
• Właściciel będzie zmuszony do “odremontowania” nieruchomości po kłopotliwym lokatorze,
• właściciel będzie musiał zapłacić kolejną prowizję dla pośrednika za przyprowadzenie następnego najemcy.

Jak zaradzić problemowi?

• Ustalić czynsz najmu na konkurencyjnym poziomie dzięki czemu lokatorzy nie będą chętni żeby szukać innej, lepszej okazji.
• Zawrzeć w umowie podpisanej na czas określony zapis, że w przypadku wypowiedzenia umowy z winy lokatora przed terminem wygaśnięcia, będzie on zobowiązany do pokrycia kwot wynikających z czynszu za niezamieszkane miesiące.
• Zobowiązać lokatora do poddania się egzekucji z paragrafu 777 kpc z tytułu płatności czynszu.

Na 20 lokatorów przynajmniej 5 zrywa umowy podpisane na czas określony. Najczęściej tłumaczą właścicielowi, że stracili pracę, ważny kontrakt, rozwodzą się itp. Statystyka potwierdza, że jest to istotny problem i powinien być wzięty pod uwagę przez właściciela przy kalkulowaniu opłacalności inwestycji w lokal na wynajem. Przy okazji zaistnienia takiej sytuacji warto nadmienić, że właściciel prawie nigdy nie kieruje sprawy do sądu domagając się wykonania umowy. Jest to najzwyczajniej w świecie nieopłacalne. Sprawa zawsze kończy się porozumieniem, które w większości przypadków jest korzystne dla lokatora, a mniej dla właściciela.

W niektórych przypadkach problem z zerwaną przed terminem umową może przyjąć dla właściciela bardzo niekorzystne następstwa. Zdarzyło się kiedyś, że właściciel czekał kilka miesięcy na lokatora do swojego domu. Czynsz najmu był ustalony na zbyt wysokim poziomie, jednak właściciel nie był chętny na jego obniżenie. Następstwem wynajęcia domu miała być przeprowadzka właściciela za granicę, co wiązało się z dużymi wydatkami i pewnego rodzaju rewolucją w jego życiu. Po 8 miesiącach znalazł się klient, który podpisał umowę i wpłacił wysoką kaucję. Właściciel w ciągu 4 tygodni opuścił dom i zdążył rozgościć się za granicą. Do wydania domu nowemu lokatorowi jednak nie doszło. Najemca znalazł bowiem inną, lepszą propozycję w okolicy i poinformował, że zrywa umowę gdyż “mu się to opłaca!” Z oczywistych powodów sprawa nie trafiła do sądu i właściciel pozostał z niewynajętym domem i kłopotem w postaci braku finansowania pobytu za granicą.

Problem numer 2. Niszczenie lokalu ponad normalne zużycie. Większość najemców nie szanuje cudzej własności. Podniszczone meble i sprzęty w nieruchomości to norma. Właściciel powinien założyć, że co rok równowartość jednego czynszu należy przeznaczyć na remont lub odświeżenie lokalu. Jest to konieczne jeżeli w lokalu jest duża rotacja i najemcy zmieniają się często. Jeżeli najem trwa dłużej, wydatek na remont może być pomniejszony i rozkłada się na kilka lat. Zaznaczam ponownie jak ważne jest ustalenie niższego czynszu najmu niż w ofertach konkurencyjnych. Właścicielowi powinno zależeć na wynajmowaniu nieruchomości jednemu lokatorowi przez dłuższy okres czasu. Duża rotacja, to duże koszty!

REKOMENDACJA: Piękne działki wśród lasów i jezior na sprzedaż niedaleko Poznania. Marzenia o własnym ranczo są do zrealizowania bliżej niż można by przypuszczać.

Niektórzy właściciele bezwarunkowo nie akceptują w wynajmowanym domu zwierząt, – zwłaszcza psów. Nawet jeżeli najemca twierdzi, że jego pies nie robi szkód, w wielu przypadkach po zdaniu nieruchomości okazuje się, że kłamał. Z własnego doświadczenia powiem, że najemca zawsze twierdzi, że jego pies nie robi szkód. Potrafi tym mocniej utwierdzać właściciela w tym przekonaniu im bardziej atrakcyjna jest oferta wynajmu nieruchomości. Szkody wyrządzone wewnątrz domu, to naprawdę pół biedy. Odbierałem kiedyś dom, w którym pies lokatorów przez dwa lata podgryzał elewację budynku. Lokatorzy maskowali uszkodzenia ustawiając drewno kominkowe wzdłuż ściany budynku. Oczywiście zdawali sobie sprawę z problemu i nic z nim nie zrobili. Koszty naprawy ostatecznie poniósł właściciel gdyż kaucja nie pokryła strat.

Jak zaradzić problemowi?

• Pobrać od najemcy podwójną kaucję. Kaucja w wysokości jednego miesięcznego czynszu nie zaradzi sprawie gdyż większość lokatorów (70%) nie płaci właścicielowi za ostatni miesiąc odwołując się do wpłaconej kaucji.
• Jeżeli lokator ma psa, pobrać dodatkową kaucję w wysokości miesięcznego czynszu z tego tytułu. Nawet jeżeli lokator zapiera się, że pies nie robi szkód – nie wierzyć!

Problem numer 3. Opóźnienia w płatnościach. Jest to częsty problem, który wywołuje u właściciela ciągłe zdenerwowanie (większe niż u najemcy). Wystąpienie problemu raz, zwłaszcza na początku najmu jest niewątpliwym zwiastunem regularnego powtórzenia kłopotu w przyszłości. Tym lepiej dla właściciela jeżeli umowy na media przepisane są na najemcę. Właściciel nie będzie miał na głowie problemu z zaległościami w płatnościach i w ostatecznym rozrachunku rozliczenie długu u dostawców nastąpi tylko na najemcę. W takiej konfiguracji właściciel może martwić się jedynie zaległościami w czynszu.

Jak zaradzić problemowi?

• Sprawdzić przyszłego najemcę. Dokładnie wypytać o miejsce pracy i na tej podstawie oszacować wiarygodność.
• Zaproponować najemcy poddanie się egzekucji z tytułu płatności czynszu. Jeżeli lokator odmówi, – podziękować i szukać dalej.

Jeżeli problem wystąpi w trakcie trwania stosunku najmu, to należy wdrożyć procedurę negocjacji z lokatorem i w kolejnym kroku wypowiedzieć umowę najmu. Właściciel musi szybko i jasno dać do zrozumienia, że nie będzie tolerował opóźnień w płatnościach i w razie ich wystąpienia ma ustaloną procedurę, która będzie skrupulatnie wdrażana.

Najlepszym sposobem zapobiegania problemom z lokatorami jest ich unikanie (nie lokatorów tylko problemów). Doświadczeni właściciele kierują się w swoim biznesie procedurami, których skwapliwie przestrzegają i wdrażają krok po kroku jeżeli zaistnieje taka konieczność. Biznes oparty na wynajmie nieruchomości na cele mieszkaniowe, to biznes w którym druga strona realizuje swoją najważniejszą potrzebę – konieczność posiadania dachu nad głową. Najemca będzie miał na uwadzę tę swoją potrzebę i jeżeli zajdzie konieczność, będzie ją realizował za pośrednictwem kłamstwa, oszustwa i kombinowania. Każdy właściciel powinien o tym pamiętać!

Autorem wpisu jest: Krzysztof Małecki
Ostatnia aktualizacja dnia 20.10.2015